相信買過商品房的購房者對商品房認(rèn)購書都有一定程度的了解,它不是房屋買賣合同,而是開發(fā)商要求購房者簽訂的約定類似預(yù)購的協(xié)議,由于它是由開發(fā)商制定的,所以難免會(huì)有很多陷阱。那么,具體的商品房認(rèn)購書會(huì)有哪些陷阱呢?商品房認(rèn)購書內(nèi)容一般包括哪些呢?下面江浙滬樓盤在線將為您做一個(gè)較為詳細(xì)的解讀。
一、商品房認(rèn)購書會(huì)有哪些陷阱?
1、對預(yù)售商品房描述不清、承諾未寫進(jìn)合同
開發(fā)商在給買受人提供的認(rèn)購協(xié)議書中,一般對預(yù)售商品房描述不清,沒有將對買受人的重要承諾寫入該協(xié)議,只是一個(gè)簡單的樓號,為將來買賣合同的成功簽訂增加了困難,給買受人套上了一個(gè)不平等的枷鎖,也為開發(fā)商逃避責(zé)任留下了伏筆。
2、認(rèn)購書注明協(xié)議均已“閱悉”
在認(rèn)購協(xié)議中,開發(fā)商往往注明了買受人對商品房買賣合同及其補(bǔ)充協(xié)議均已“閱悉”。這顯然是開發(fā)商玩的文字**,對買受人是不公平的,同時(shí)違反了民法上的誠實(shí)信用原則。
商品房買賣合同適用****的文本合同,交易雙方根據(jù)實(shí)際情況寫入商定內(nèi)容。既然商品房買賣合同尚不存在,其內(nèi)容自然無從談起,又哪里來的“均已閱悉”呢?明眼人一看便知,這是開發(fā)商為維護(hù)自己的利益而不顧消費(fèi)者的合法權(quán)利,甚至以此要挾消費(fèi)者,進(jìn)行強(qiáng)買強(qiáng)賣。
3、定金不退
在認(rèn)購協(xié)議書中開發(fā)商往往還會(huì)規(guī)定,因購房者原因未能簽訂商品房買賣合同的,定金不予退還。但開發(fā)商提供的認(rèn)購協(xié)議書中一般都未規(guī)定由于開發(fā)商的原因?qū)е沦I賣合同不能簽訂所應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任,也未規(guī)定哪些情況導(dǎo)致買賣合同不能簽訂是屬于買房人的責(zé)任,哪些情況屬于開發(fā)商的責(zé)任。這些違反了交易的公平原則。
二、商品房認(rèn)購書內(nèi)容一般包括哪些?
1、雙方當(dāng)事人的姓名、名稱、住所
商品房認(rèn)購書一般只有兩方合同當(dāng)事人,即開發(fā)商與購房者。房地產(chǎn)開發(fā)商都是法人,法人是具有民事權(quán)利能力和民事行為能力,依法**享有民事權(quán)利和承擔(dān)民事義務(wù)的**,房地產(chǎn)企業(yè)是以盈利為目的的**。
房地產(chǎn)開發(fā)商的住所是其主要辦事機(jī)構(gòu)所在地,即主要活動(dòng)場所,住所地需要進(jìn)行工商登記。自然人以其戶籍所在地的居住地為住所,但住所與經(jīng)常居住地不一致的,經(jīng)常居住地視為住所。經(jīng)常居住地是指自然人離開住所后連續(xù)居住一年以上的地方,住醫(yī)院治病的除外。
2、標(biāo)的
它體現(xiàn)著當(dāng)事人訂立合同的目的,是合同所有條款中相當(dāng)重要的**條款。如果合同缺少標(biāo)的條款,一般就會(huì)導(dǎo)致合同不成立,更談不上合同的履行。合同的標(biāo)的可以是物,也可以是行為或權(quán)利。
由于商品房認(rèn)購書的訂立往往是開發(fā)商所要求的,消費(fèi)者或是缺乏經(jīng)驗(yàn)或是迫于無奈才與之訂立該合同,合同的文本又往往是開發(fā)商提供的格式合同,**是要消費(fèi)者簽個(gè)字認(rèn)可而已,所以商品房認(rèn)購書的標(biāo)的并不像其他合同一樣體現(xiàn)合同當(dāng)事人雙方的要求和目的,而常常只體現(xiàn)開發(fā)商方的要求和目的,即通過簽訂商品房認(rèn)購書,套牢消費(fèi)者與之訂立商品房買賣合同,繼而達(dá)成銷售的目的。
因此,在訂立商品房認(rèn)購書時(shí),消費(fèi)者一定要清楚的了解房屋的有關(guān)信息。
(1)面積
就商品房認(rèn)購書中有關(guān)預(yù)訂房屋面積的約定而言,一般應(yīng)使其明確約定兩點(diǎn),一是預(yù)訂房屋的建筑面積和套內(nèi)建筑面積;二是預(yù)訂房屋使用面積的計(jì)價(jià)方式,二者都十分很重要,缺一不可。
(2)價(jià)款
對商品房的價(jià)款在商品房認(rèn)購書中約定可以避免合同雙方當(dāng)事人將來的**,但過早的約定價(jià)款也會(huì)使缺乏購房經(jīng)驗(yàn)的人過早地陷入了商品房認(rèn)購書的陷阱。
(3)戶型
在購房者開發(fā)商訂立商品房認(rèn)購書時(shí),購房者基本上都已看過開發(fā)商提供的宣傳廣告或看過售樓部的微縮效果模型了,然而,將其確定在商品房認(rèn)購書乃至商品房買賣合同中的卻是不多,實(shí)際上,這不利于維護(hù)購房者的合法權(quán)益。
3、合同履行期限
商品房認(rèn)購書的標(biāo)的是合同雙方就特定的房屋在特定的時(shí)間進(jìn)行訂立商品房買賣合同的行為。無論是特定的房屋還是特定的時(shí)間,這個(gè)特定都是由雙方約定加以確定的。因此,約定特定的合同履行期限非常有必要。
從實(shí)踐中的情況看,對該特定時(shí)間的約定有兩種方式:
一是約定一個(gè)期間,雙方在這個(gè)期間內(nèi)隨時(shí)可履行合同,例如雙方約定在本合同(即商品房認(rèn)購書)簽訂之日起15天內(nèi)簽訂正式的商品房買賣合同;
二是約定一個(gè)期日,雙方在這個(gè)時(shí)間簽訂商品房買賣合同,例如,雙方約定在2017年8月15日簽訂商品房買賣合同,兩種方式都符合法律規(guī)定。
4、違約責(zé)任
違約責(zé)任是當(dāng)事人因違反合同義務(wù)應(yīng)承擔(dān)的民事責(zé)任,與其他責(zé)任一樣都是因不履行應(yīng)盡義務(wù)而承擔(dān)的不利后果。當(dāng)然,違約責(zé)任是以有效合同為前提的,如果合同未生效,未成立或成立后無效,不得適用違約責(zé)任條款解決雙方**。
從根本上看,適用違約責(zé)任條款實(shí)際上是對違約的補(bǔ)救,只不過這種補(bǔ)救是具有一定的強(qiáng)制性的。違約責(zé)任條款的適用是由于當(dāng)事人違約引起的。合同一經(jīng)簽訂生效,當(dāng)事人就應(yīng)***適當(dāng)?shù)芈男泻贤?。只要合同?dāng)事人任何一方不履行合同義務(wù)或履行合同義務(wù)不符合約定的,即構(gòu)成違約,應(yīng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。
5、定金
定金是指合同當(dāng)事人為確保合同的履行,依據(jù)法律規(guī)定或當(dāng)事人雙方的約定,由一方當(dāng)事人在合同訂立時(shí)或訂立后履行前預(yù)先支付給對方的一定貨幣。
定金既是一種債的擔(dān)保形式,又是一種債不履行時(shí)的違約責(zé)任承擔(dān)方式。所以,在商品房認(rèn)購書中,它有時(shí)作為債的擔(dān)保形式的條款存在,有時(shí)作為違約責(zé)任的條款存在,或同時(shí)作為兩種形式存在。